Anda mestilah ada sebuah rumah yang masih dibayar ansuran bulanan dah lebihi 5 tahun atau 10 tahun ke atas. Yang penting harga pasaran rumah tu dah naik banyak.

Lagi Best! Jika rumah tiada hutang dengan bank.

Semestinya, Anda wajib mempunyai rumah atas nama sendiri.

Anda boleh semak harga pasaran rumah semasa yang anda ingin refinance itu di laman web https://www.brickz.com , https://www.iproperty.com.my/ atau
https://www.propertyguru.com.my/

Perunding kami jugak boleh tolong anda semak harga pasaran semasa rumah anda.

Harga semasa telah meningkat. Jadi bila harga semasa meningkat dan perbezaannya besar berbanding baki loan kita, maka kita akan dapat lebihan duit tu bila refinance.

Refinancing hanya boleh terjadi apabila nilai rumah anda sudah melebihi baki hutang rumah semasa.

Proses refinance rumah sama sahaja dengan cara permohonan pembiayaan pembelian rumah.

Bank akan tengok kemampuan anda dari segi pendapatan,komitmen bulanan dan bayaran balik.

Laporan CCRIS & CTOS antara dokumen utama yang dirujuk oleh bank bagi menentukan info bayaran balik bagi pinjaman semasa, pinjaman yang masih aktif, harga pasaran semasa rumah dan sebagainya.

DSR Debt Service Ratio menjadi perkara penting apabila anda berhajat nak refinance rumah.

Pembiayaan Semula rumah dengan pembiayaan bank.

Semestinya setiap bank melihat kemampuan anda bagi membuat bayaran balik pembiayaan yang diberikan.

Anda boleh sediakan 3 bulan gaji slip terkini dan laboran CCRIS & CTOS yang terkini hantar email atau WhatsApps kepada perunding kami.

Perunding kami akan membantu anda buat pengiraan DSR (Debt Service Ratio)  dari segi pendapatan,komitmen bulanan dan bayaran balik.

Selepas buat pengiraan DSR, Perunding kami akan beritahu anda layak tak nak apply loan refinance rumah tu.

Laboran CCRIS & CTOS ialah laporan status kredit yang menunjukkan rekod pembayaran balik untuk tempoh 12 bulan dari mana-mana institusi kewangan di malaysia.

Anda boleh dapatkan laboran CTOS melalui laman web rasmi https://ctosid.ctos.com.my/ctosid_new/SimpleRegister? MyCTOS Score Report ( Credit Report & Score ) dengan bayaran RM 26.50 sahaja

Sekarang anda boleh juga dapatkan laboran CTOS melalui aplikasi Touch ‘n Go eDompet untuk memudahkan pemeriksaan kendiri kesihatan kredit.  

Kiosk Bank Negara Malaysia
Anda boleh jugak dapatkan laporan CCRIS daripada Kiosk yang terdapat di mana-mana cawangan Bank Negara Malaysia. Laporan ini adalah PERCUMA.

Anda cuma perlu walk-in dan bawa kad pengenalan (MyKad).

Anda boleh Refinance loan kerajaan LPPSA dipindahkan kepada institusi perbankan dengan tujuan untuk menutup hutang-hutang, Antara hutang seperti Kad Kredit, Biro Angkasa Pinjaman Peribadi, Pinjaman Koperasi dan sebagainya.

Sebelum refinance rumah anda, kena pastikan baki loan kerajaan yang tinggal itu.

Lain-lain persediaan seperti menyediakan dokumen seperti 3 bulan slip gaji terkini, surat pengesahan majikan, penyata bank, penyata pinjaman rumah, Pecahan jenis potongan Biro Angkasa dan seterusnya

Pastikan syarat-syarat untuk refinance dapat dipenuhi dan process loan ini akan ambil masa sekurang-kurang 4 bulan hingga 6 bulan untuk dapatkan Aliran TUNAI dari bank.

Ramai juga yang beranggapan bahawa pinjaman perumahan yang konvensional dan Islamik itu sama sahaja.

#1 Jenis Kemudahan

Untuk Islamik, kemudahan yang diberikan adalah satu bentuk pembiayaan. Manakala konvensional pula adalah pinjaman.

Apa beza pinjaman dan pembiayaan?

Pinjaman pinjaman adalah satu bentuk kontrak satu pihak memberikan wang kepada pihak lain dan kembalikannya dalam tempoh yang ditetapkan beserta faedah.

Pembiayaan pula adalah kemudahan berhutang melalui konsep jual beli seperti Murabahah, Bai’ Bithaman Ajil, dan konsep perkongsian Musyarakah Mutanaqisah.

Sebab itu jika ambil pembiayaan Islamik, anda perlu tandatangan banyak kontrak!

#2 Keuntungan

Dari segi keuntungan pula, terdapat beberapa perbezaan seperti berikut:

Pembiayaan perumahan Islamik 

Keuntungan adalah hasil dari bentuk jualan atau hasil kerjasama antara dua pihak. Juga disebut sebagai kadar keuntungan dalam kontrak.

Pinjaman perumahan konvensional

Keuntungan adalah hasil dari faedah transaksi pinjaman wang. Juga disebut sebagai kadar faedah dalam kontrak.

#3 Lewat Bayaran

Apakah yang akan terjadi jika anda lewat membuat bayaran ansuran kepada pihak bank? 

Kedua-dua jenis pinjaman dan pembiayaan akan kenakan penalti kepada anda.

Pembiayaan perumahan Islamik

Satu bentuk pampasan (ta’widh) dan penalti (Gharamah) perlu dibayar kepada pihak bank.

Ta’widh akan menjadi sumber pendapatan kepada pihak bank manakala Gharamah pula akan diberikan kepada organisasi kebajikan seperti Baitulmal.

Pinjaman perumahan konvensional

Penalti akan dikenakan dan dijadikan sebagai pendapatan pihak bank. Penalti tersebut juga menggunakan konsep compounding dimana kadar penalti ini akan semakin meningkat jika anda tidak bayar juga.

#4 Membuat Penyelesaian Awal

Mungkin anda pernah dengar term seperti Lock-in-Period yang bermaksud anda tidak boleh membuat penyelesaian awal dalam tempoh tertentu atau akan dikenakan penalti.

Bagi pembiayaan perumahan Islamik, tiada lock-in-period akan dikenakan dan juga akan diberikan rebat (ibra)

Manakala bagi pinjaman perumahan konvensional pula, lock-in-period akan terpakai dan tiada rebat akan diberikan.

Geran Kongsi ( Master Title ), Geran Individu dan Geran Strata  – Apa benda ni?

Apabila banker bertanya, rumah tu dah dapat Geran Individu / Strata atau masih Geran Master ? Ramai orang akan jawab geran rumah tu mestilah kat bank !

Geran ni adalah hakmilik membuktikan siapa pemilik hartanah. Biar kami terangkan jenis title atau hakmilik untuk anda dengan lebih lanjut dan lebih faham.

Bila sesebuah pemaju nak buat projek perumahan, pembinaan akan dibuat atas geran kongsi ( Geran Master ).

Siapa pemilik untuk geran kongsi ( Geran Master ) ? Pemilik untuk geran ini adalah pemaju itu sendiri. Ini bermakna tanah yang digunakan oleh pemaju untuk membina rumah teres atau apartmen tu belum dipecahkan ikut lot.

Pemaju patut tukar Geran Individu & Geran Strata selepas projek siap ?

Setiap projek yang dibina oleh pemaju akan berada dibawah geran kongsi ( Master Title ) dan akan di convert kepada geran Individu atau geran strata selepas siap.

1. Geran Individu atau Hakmilik Individu.

Lebih kepada rumah landed seperti rumah teres yang mana atas tanah tu hanya ada satu owner. Jadi, hartanah itu akan jadi hakmilik Individu.

Hakmilik Individu sama jugak macam strata, pemilik boleh jual tanpa mendapatkan kebenaran dari developer (tak perlu convert title)

2. Geran Strata atau Hakmilik Strata / Bersama

Geran Strata pulak adalah hak pemilikan untuk bangunan yang bertingkat bagi setiap petak rumah yang dipecahkan geran kongsi ( Master Title ) sebelum ini. Contoh jenis hartanah pulak, seperti rumah apartmen, flat,kondominium, serviced residence, townhouse dan sebagainya.

Ini bermakna, setiap pemilik rumah dibawah geran Strata ini adalah pemilik setiap petak rumah yang dipecahkan. Pemaju tak lagi mempunyai hak ke atas rumah dengan geran ini.

Kalau anda ada masalah kaedaan hartanah dibawah Geran Kongsi ( Master Title )?

Ada beberapa kelemahan kalau hartanah yang  geran kongsi ( Master Title ) ni.

• Untuk rumah di bawah master title yang dah berusia lebih 10 tahun, hampir kesemua bank tak nak bagi loan. Bank susah nak bagi lepas pinjaman rumah semasa melakukan refinance rumah.
• Kalau berjaya dapat loan, Proses refinance rumah agak lambat sebab kena lalui proses penukaran title daripada geran master ke geran Individu / Strata.
• Kena keluarkan kos tambahan untuk penukaran geran.
• Kalau developer dah bankrupt (muflis), peguam anda kena cari Pemaju Liquidator untuk projek perumahan tu. Pemaju Liquidator ni adalah pihak yang memegang semua fail-fail developer yang bankrupt (muflis). Maka bertambah lambat la proses refinance rumah tu.
• Ini masalah yang paling tak best. Kalau pemilik hartanah dengan geran kongsi (Master Title), Anda susah nak wasiatkan kepada keluarga anda.
• Memang tak patut. Ramai yang ada hartanah, pasang niat untuk diwariskan kat ahli keluarga mereka. Tapi tak dapat dibuat, sebab hartanah yang dibeli tu bawah geran kongsi (Master Title).

Bila anda dah tau jenis hakmilik ni Geran Kongsi ( Master Title ), Geran Strata dan Geran Individu, pastikan rumah yang anda nak refinance nanti ada geran individu / strata untuk memudahkan anda.

Kalau geran masih master title, Pastikan rumah tu bawah berusia 10 tahun dan developer belum bankrupt. Baru la senang anda melakukan proses refinance rumah tu.

Untuk memohon refinancing anda wajib menyediakan dokumen dan surat sokongan bagi permohonan anda. Sama seperti cara anda memohon pinjaman rumah pertama anda.

Antara dokumen yang anda perlu sediakan seperti di bawah :

1. 3 bulan slip gaji terkini.
2. Penyata KWSP. 
3. Penyata akaun Bank peribadi untuk tally gaji slip. 
4. Bonus payslip.
5. Borang EA atau EC
6. B/BE Form dengan resit rasmi (official receipt).
7. Surat Perjanjian Jual & Beli (S & P). 
8. Bank Letter of Offer. 
9. Geran Individu atau Geran Strata fotokopi. 
10. Surat Perjanjian Sewa Rumah duti setem valid & 6 bulan penyata bank.
11. Penyata Pinjaman Rumah.

Pastikan semua dokumen untuk refinance dapat dipenuhi , Boleh lah proceed dengan proses mendapatkan loan.

Biasanya bank akan ambil masa 7 hari hingga 14 hari waktu kerja untuk proses permohonan dapat lulus loan ke tidak ?

Bila dah dapat loan lulus dari bank, turunkan tandatangan offer letter dan proceed.

Bank akan lantikan peguam panel untuk menyediakan loan agreement dan sign di pejabat peguam.

Semua proses refinance akan diuruskan oleh peguam panel yang Pengalaman.

Peguam panel akan minta redemption Statement ( Settlement Letter ) daripada Bank lama.

Selepas Bank Baru dah dapat redemption Statement akan selesaikan baki hutang rumah kepada Bank lama dalam anggaran jangka masa 50 hari.

Seterusnya peguam panel akan uruskan Bank Baru untuk keluarkan Aliran TUNAI masuk ke akaun peribadi dalam anggaran jangka masa 3 bulan hingga 4 bulan.

Bila Bank Baru dah disburse wang masuk ke akaun bank simpanan peribadi, Baru lah start buat bayaran untuk ansuran bulanan rumah itu, maka selesailah urusan refinance.

Anda perlu menampung kos-kos yang terlibat bagi permohonan pembiayaan semula seperti bayaran yuran peguam, Duti setem, Kos valuasi & MRTT bagi urusan tawaran pembiayaan perumahan.

Tetapi jangan risau, Kos Lawyer Fee, Kos Duti setem Kos valuasi dan MRTT akan tertakluk dalam pinjaman rumah sekali, Jadi tidak perlu lah menggunakan wang pocket sendiri semasa refinance rumah tu.

Proses seterusnya akan diselesaikan oleh lawyer.

Contoh :
3% (Kos untuk legal fee, dan sebagainya)
X RM 290,000 (Jumlah refinancing)
= RM 8,700.00

Pilihan anda ialah samada MRTA dan MLTA. Untuk insurans rumah,berdasarkan statistik ramai pemohon mengambil insurans rumah kerana kadar faedah akan menjadi lebih rendah.

Dan sekiranya anda inginkan bayaran bulanan anda menjadi lebih murah, anda boleh memohon insurans rumah sekali dengan permohonan refinancing anda.

Namun begitu, apa yang anda perlu tahu ialah insurans rumah ini tidak mestinya wajib tetapi ada sesetengah bank yang mewajibkan anda untuk mengambil insurans rumah.

MLTA pula diambil supaya boleh buat early settlement (pelangsaian awal) menggunakan wang simpanan yang terkumpul. 

Bagi yang umur kurang daripada 30, kalau ambil MLTA, kebiasaannya boleh buat early settlement 3 tahun atau 5 tahun lebih awal.